Como decorre uma análise do imóvel: o que mudou na nossa visita

Uma visita pensada para o outono

Nestas semanas de outono, a análise do imóvel ganhou um passo que antes ficava para o fim: começamos a visita pelo exterior, de preferência com o tempo ainda seco, e só depois entramos em casa. Quem proprietários de imóveis herdados ou desocupados sabe como a humidade e as primeiras chuvas revelam problemas que no verão passam despercebidos.

A análise do imóvel é a avaliação prática do estado da casa ou do apartamento, dos custos de manutenção e do potencial de utilização. Não é uma peritagem técnica regulamentada nem uma avaliação para efeitos bancários. É um trabalho de consultoria, feito com calma, que serve para decidir com informação organizada o que fazer a seguir.

Como analista de custos, sou eu quem recebe as notas da visita e as transforma em números legíveis. Esta mudança de ordem dá-me observações mais fiáveis sobre telhado, caleiras, paredes exteriores e escoamento de águas, que são as zonas onde os custos inesperados mais aparecem.

O que observamos no exterior

No exterior, o arquiteto da equipa percorre a envolvente com o proprietário, quando este pode acompanhar. Olhamos para a cobertura, as caleiras e tubos de queda, o estado do reboco e da pintura, as caixilharias, os muros e o acesso à porta. Registamos o que está em bom estado, o que precisa de atenção breve e o que pode esperar.

Tiramos fotografias de cada zona para o relatório, sempre com o consentimento do proprietário, e anotamos medidas simples. Não abrimos paredes nem fazemos ensaios; limitamo-nos ao que se vê e se mede com uma fita métrica. Quando algo exige parecer de um técnico habilitado, dizemo-lo de forma clara no documento.

Em imóveis herdados, é frequente haver anexos, quintais ou arrecadações esquecidos. Também passam pela nossa lista, porque podem pesar na manutenção ou, pelo contrário, abrir hipóteses de utilização.

• Cobertura, caleiras e tubos de queda
• Reboco, pintura e humidade visível
• Caixilharias, portas e muros
• Anexos, quintais e arrecadações

O que registamos no interior

Dentro de casa, a visita segue divisão a divisão. Verificamos sinais de humidade em tetos e cantos, o estado dos pavimentos, da cozinha e das casas de banho, a instalação elétrica à vista e o aquecimento existente. Perguntamos sempre ao proprietário o que já foi reparado e quando, porque o historial poupa tempo e evita repetições.

Medimos as divisões principais para perceber que reorganizações de espaço seriam possíveis. Uma sala grande pode permitir separar uma zona independente; um quarto de arrumos pode ser aproveitado de outra forma. Estas ideias ficam apenas como hipóteses, sem compromisso, e só avançam se o proprietário o desejar.

No fim da visita, sentamo-nos com o proprietário e resumimos de viva voz o que vimos, para que nada no relatório escrito seja surpresa.

Como os custos de manutenção são apresentados

A parte de que mais gosto de tratar é a dos custos. Em vez de uma lista técnica, preparo um quadro simples com três colunas: o que convém tratar já, o que convém acompanhar e o que pode esperar um ou dois anos. Cada linha tem uma gama de valores indicativos, explicada por palavras e não por siglas.

Junto também os encargos fixos do imóvel que o proprietário nos tenha indicado, como impostos sobre o imóvel, seguro e condomínio, para que a manutenção seja vista no contexto do custo anual de ter a casa. Quando falta um dado, escrevo que falta; não o estimo às cegas.

Estes valores são apenas indicativos e dependem sempre dos orçamentos que o proprietário vier a pedir a profissionais da sua confiança.

• Tratar já, acompanhar e adiar: três colunas claras
• Gamas de valores indicativos, nunca preços fechados
• Encargos anuais do imóvel no mesmo quadro

O que o proprietário deve preparar

Para a visita render mais, pedimos que tenha à mão a caderneta predial, se existir, e qualquer documento de obras ou reparações anteriores. Se o imóvel foi herdado, bastam os papéis que já tiver; não é preciso ter tudo organizado antes de nos contactar, e ajudamos a perceber o que falta.

Convém também deixar acesso a todas as divisões, incluindo sótão, cave e arrecadações, e avisar de problemas conhecidos, como infiltrações, entupimentos ou zonas que não se usam há muito. Quanto mais franca for a conversa, mais útil será o relatório.

Se o proprietário não puder estar presente, pode indicar um familiar ou pessoa de confiança que abra a casa e acompanhe a visita.

O que fica depois da visita

Depois da visita, o proprietário recebe um relatório escrito em linguagem simples, com fotografias, o quadro de custos e as hipóteses de utilização que fazem sentido para aquele imóvel. Não há pressão para decidir: muitos clientes guardam o documento algumas semanas e voltam a falar connosco quando estão prontos.

A análise do imóvel pode ser um serviço isolado ou o ponto de partida para uma comparação de alternativas ou para um plano personalizado. O valor indicativo e as condições estão na página de preços, sujeitos a confirmação escrita antes de qualquer trabalho.

• Relatório escrito com fotografias
• Hipóteses de utilização, sem compromisso
• Valor indicativo na página de preços